Baufinanzierung ohne Eigenkapital
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Hauskredit ohne Eigenkapital

Das Wichtigste im Überblick

Wer keine Ersparnisse auf der hohen Kante hat, beispielsweise aufgrund eines erst kürzlich beendeten Studiums, kann unter bestimmten Voraussetzungen mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital dennoch den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen.

Diese Vollfinanzierung ermöglicht es Berufseinsteigern und jungen Familien in Wohneigentum zu investieren, anstatt Miete zu zahlen – und das von Beginn an. Worauf bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital zu achten ist und welche Voraussetzungen es zu erfüllen gilt, erfahren Sie hier.

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Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Was versteht man unter einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital oder ein Hauskredit ohne Eigenkapital beinhaltet die komplette Finanzierung der Immobilie oder des Hausbaus. Dabei wird bei dieser Art der Finanzierung ohne Eigenkapital zwischen der Kaufpreisfinanzierung und der Vollfinanzierung der Immobilie unterschieden.

Mit der Kaufpreisfinanzierung, auch 100 % Finanzierung genannt, wird allein der Kaufpreis der Immobilie oder die Kosten des Hausbaus finanziert. Die Kauf- oder Baunebenkosten müssen aus eigener Tasche gezahlt werden.

    Bringt der Käufer keinen einzigen Euro Eigenkapital in den Hauskauf oder -bau mit ein, dann handelt es sich um eine Vollfinanzierung, bei der auch sämtliche anfallende Nebenkosten von der Hausfinanzierung abgedeckt werden. Je nach Höhe der Nebenkosten spricht man von einer 110 % Finanzierung, 115 % Finanzierung oder 120 % Finanzierung.

    Zu den Nebenkosten gehören unter anderem:

    • Grunderwerbssteuer
    • Notarkosten
    • Maklergebühr
    • Gebühren für das Grundbuchamt

     

    Hausfinanzierung ohne Eigenkapital: Rechner für Haushaltsausgaben

    Interessierte mit bislang wenig Erfahrung im Bereich Immobilien sind sich oft nicht bewusst, wie viel Eigenkapital sie tatsächlich für den Hauskauf freimachen können. Bevor Sie sich also für einen Hauskauf oder eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, ist es ratsam, dies im Vorfeld mit unserem Rechner zu prüfen. So können Sie besser abschätzen, was unter Einbezug aller finanziellen Mittel sowie nach Abzug sämtlicher Kosten am Ende des Monats für die Rückzahlung einer Immobilienfinanzierung übrigbleibt. 

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    Welche Vorteile hat die Vollfinanzierung einer Immobilie?

    Der Vorteil eines Hauskredits ohne Eigenkapital: Man kann sofort starten, spart die teure Miete und muss nicht länger auf mehr Freiraum und individuellen Wohnkomfort warten.

    In der Regel stellt eine Vollfinanzierung im Vergleich zur Miete die rentablere Alternative dar. Die monatliche Miete für Wohnraum ist ausgegebenes Geld, die Darlehensrate für den Kredit legen Sie für Ihr Eigentum an. Zudem bieten die aktuell noch niedrigen Zinsen einen guten Rahmen für Kreditnehmer, um eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anzugehen.

    Eine 100-Prozent-Finanzierung kann je nach individueller Situation gegenüber einer Finanzierung bei vorhandenem Eigenkapital in der Gesamtbetrachtung durchaus günstiger sein.

    Baufinanzierung ohne Eigenkapital
    Baufinanzierung ohne Eigenkapital

    Bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital verkürzt die höhere monatliche Rate, bedingt durch den Zinsaufschlag und die von der Bank geforderte höhere Tilgung, die Gesamtlaufzeit erheblich. Das kann je nach individueller Situation dazu führen, dass die Gesamtausgaben bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital niedriger ausfallen, als bei einer Baufinanzierung mit Eigenkapital.

    Haben Sie durch eine Erbschaft etwa eine höhere Summe in Aussicht oder haben schon in jungen Jahren ein hohes und sicheres Einkommen, dann könnte die Vollfinanzierung eine gute Option für Sie sein.

    Nehmen Sie Kontakt zu Ihrem persönlichen Fachberater vor Ort auf und lassen sich ein individuelles Finanzierungsangebot erstellen.

    Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich
    Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei der BKM

    Welche Nachteile ergeben sich aus einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

    Je höher der Bedarf an Fremdkapital bei einer Baufinanzierung ist, desto höher fällt die monatliche Rate aus. Zum einen sind bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital die Zinsen deutlich höher, denn die Bank geht ein größeres Risiko ein, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital gibt es Risikozinsaufschläge von bis zu 1 Prozent.

    Damit die Kreditgeber schneller aus der risikoreichen Lage herauskommen, ist zum anderen auch oft die Tilgung höher. Die anfängliche Tilgungsrate liegt bei etwa bei 2 bis 3 Prozent. Das bedeutet, dass die monatliche Rate bei einem Kredit für einen Hauskauf ohne Eigenkapital generell höher ist als andere Formen der Finanzierung.

    Daher eignet sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in der Regel für Darlehensnehmer, die über ein überdurchschnittliches gesichertes Einkommen verfügen.

    Welche Arten der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital gibt es?

     

    Für die wenigsten ist es möglich, den Bau oder Kauf einer Immobilie vollständig aus eigener Tasche zu zahlen. Aus diesem Grund ist es für Banken oder auch andere Kreditgeber gängig, verschiedene Arten von Baudarlehen anzubieten. Zwischen welchen Varianten der Baufinanzierung hier zu unterscheiden ist und was die jeweiligen Darlehen auszeichnet, haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst:

    Annuitätendarlehen

    Ein klassisches Annuitätendarlehen bietet den Vorteil einer günstigen Baufinanzierung mit attraktiven Sollzinsen. Als Darlehensnehmer zahlen Sie hierbei monatlich eine konstante Rate zurück, auch Annuität genannt, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Diese Art des Darlehens macht eine Baufinanzierung zudem sehr gut planbar, weshalb Annuitätendarlehen zu den beliebtesten Varianten der Immobilienfinanzierung gehören. Mehr als 70 Prozent aller Baufinanzierungen werden in Deutschland darüber abgewickelt.

     

     

    Tilgungsdarlehen

    Anders als beim Annuitätendarlehen zeichnen sich Tilgungsdarlehen dadurch aus, dass sich die Kreditraten bei jeder Rückzahlung ändern. Dies lässt sich dadurch erklären, dass die Rate aus einem festen Tilgungs- und einem variablen Zinsanteil besteht. So wird letzterer bei jeder Zahlung neu berechnet und die Höhe des Betrags richtet sich nach der entsprechenden Restschuld. Da diese mit jeder Rückzahlung entsprechend sinkt, fallen auch die Zinsen für den Kredit geringer aus. Laufzeit und Ratenhöhe können dem Tilgungsplan entnommen werden.

    Darlehen mit Endfälligkeit

    Bei endfälligen Darlehen muss der Käufer während der eigentlichen Laufzeit lediglich die Zinsen für die Kreditsumme bezahlen. Wird das Darlehen fällig, ist dieses vollständig zurückzuzahlen. Hierzu kann der Immobilienerwerbende beispielsweise das Geld aus einer Lebensversicherung verwenden. Ein Darlehen mit Endfälligkeit ist vor allem für all jene sinnvoll, die angesparte Gelder gezielt einsetzen oder auch als Kapitalanleger oder Vermieter von etwaigen Steuervorteilen profitieren möchten.

     

    Wann eignet sich ein Hauskredit ohne Eigenkapital?

     

    Unter Berücksichtigung des Objektwerts ist ein Hauskredit ohne Eigenkapital möglich bei:

    • selbstgenutzten Einfamilienhäusern (mit oder ohne Einliegerwohnung)
    • Eigentumswohnungen
    • Kapitalanlageobjekten

     

     

    Und kann für folgende Finanzierungszwecke eingesetzt werden:

    • Kaufpreisfinanzierung
    • Neubaufinanzierung
    • Umschuldungen

     

    Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital

     

    Damit die Vollfinanzierung einer Immobilie möglich ist, muss der Käufer gewisse Voraussetzungen erfüllen. Die Bank überprüft ganz genau, wie viel Geld Kunden im Monat zur Verfügung steht und ob sie das gewünschte Darlehen auch ohne Eigenkapital stemmen können.

    • Ein hohes und sicheres Einkommen: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag mit angemessenem Einkommen ist eine Grundvoraussetzung. Das Geld sollte nicht nur zum Abbezahlen des Kredits und für die monatlichen Lebenshaltungskosten reichen, sondern auch die Möglichkeit bieten, Rücklagen zu bilden
       
    • Absicherung gegen existenzielle Risiken:
      Bei einer Vollfinanzierung sollten die Hauptverdiener Versicherungen gegen Jobverlust, Berufsunfähigkeit sowie Krankheit und Tod abschließen. Auch eine Restschuldversicherung ist in Betracht zu ziehen.

     

    • Eine zuverlässige Haushaltsplanung: Wer sich für viele Jahre auf einen Kredit einlässt, sollte eine sorgfältige Kalkulation der Gesamtkosten vornehmen und dabei genug Spielraum für mögliche Risiken einplanen. Dazu zählen Verdienstausfälle, ein Wertverfall der Immobilie sowie unerwartete Ausgaben.

    Nur wer über ein stabiles Einkommen verfügt und sich die hohen Tilgungsraten über einen längeren Zeitraum mit Sicherheit leisten kann, sollte sich für einen Kredit entscheiden, um einen Hauskauf ohne Eigenkapital zu realisieren. Weiterhin gilt zu beachten, dass Banken zusätzliche Sicherheiten wie Grundpfandrechte, Hypotheken oder Bürgschaften sowie die Verpfändung von Lebensversicherungsverträgen einfordern können.

     

    Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital trotz Selbstständigkeit möglich?

    Grundsätzlich ist es für Selbstständige nicht leicht, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten. Ob dies möglich ist, hängt von vielen individuellen Faktoren ab, weshalb die Banken diesbezüglich eine Einzelfallentscheidung vornehmen. Unabhängig von der persönlichen Ausgangslage ist es jedoch möglich, einen zweiten Kreditnehmer einzubeziehen, der über ein festes und regelmäßiges Einkommen verfügt. Auf diese Weise fällt das Risiko für die Bank geringer aus, was die Chancen erhöht.

    Wie beantrage ich eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?

    Der Antrag für einen Hauskredit ohne Eigenkapital unterscheidet sich nur unwesentlich von anderen Kreditanträgen. Grundlegende Schritte dabei sind:

    • Angebote einholen und vergleichen: Für die Vollfinanzierung können in einem ersten Vergleich Zinsen und weitere Konditionen verschiedener Banken verglichen werden, ohne die eigene Bonität miteinzubeziehen.
       
    • Konditionsanfrage: Mit einer Konditionsanfrage können Verbraucher konkrete Kreditkonditionen bei einer Bank unverbindlich anfragen, die die eigene Situation im Angebot berücksichtigt. Bei Anfragen direkt an die Bank müssen Verbraucher deutlich machen, dass sie weiterhin nur an einem unverbindlichen Angebot interessiert sind.
    • Kreditanfrage: Mit der unterzeichneten Kreditanfrage beantragen Verbraucher einen konkreten Kredit bei einer Bank. Diese Anfrage ist verbindlich und wirkt sich auf die Bonität der Verbraucher aus, da die Bank diese bei der Schufa meldet. Ein abgelehnter Antrag kann den Schufa-Score negativ beeinflussen.
       
    • Kreditvergabe: Mit dem Antrag überprüft die Bank erneut die Bonität. Stimmt diese nicht, lehnt sie den Kreditantrag entweder gänzlich ab oder macht ein neues Angebot mit angepassten Konditionen. Kommen die Antragsteller für einen Kredit infrage, vergibt die Bank den Kredit an sie.
    Unser Tipp:

    Die BKM - Bausparkasse Mainz bietet günstige Baufinanzierungen ohne Eigenkapital. Sprechen Sie dazu einfach mit einem unserer erfahrenen Experten in Ihrer Nähe und lassen Sie sich ein kostenloses und auf Ihren Bedarf zugeschnittenes Angebot erstellen.

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    So funktioniert die Auszahlung bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

    Je nachdem, ob Sie ein Haus kaufen oder bauen möchten, kann die Auszahlung unterschiedlich erfolgen. Handelt es sich um ein bereits fertiges Haus, überweist die Bank den Kaufbetrag auf das Konto des Verkäufers oder Bauträgers, sobald die Grundschuld eingetragen ist und der Kaufpreis fällig wird. Haben Sie der Bank eine Kopie des Kaufvertrags, der auch die Bankdaten des Verkäufers beinhaltet vorgelegt, ist der Weg für eine Auszahlung geebnet.

    Anders sieht es aus, wenn Sie vorhaben, ein Haus zu bauen. Die Bank hat in diesem Fall keine Sicherheit, dass der Darlehensnehmer das Geld allein für den Hausbau verwendet. Daher wird die Baufinanzierung in Teilbeträgen überwiesen, beziehungsweise nach Fertigstellung bestimmter Bauleistungen. Hierzu reichen Sie nach Abschluss der Leistung bei der Bank zunächst die entsprechende Rechnung ein, bevor die Bank das Geld an die Bauträger oder Handwerker überweist. In der Praxis kann das wie folgt aussehen:

    Während 30 Prozent der Summe bei Übertragung des Grundstücks ausgezahlt werden, werden unter anderem weitere 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus, 10 Prozent für den Fenstereinbau, 8 Prozent nach Fertigstellung der Dachflächen sowie jeweils 3 Prozent für die Installation der Heizungs- und Elektroanlagen ausgezahlt.

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