Worauf es bei einer Immobilienfinanzierung ankommt

Wählen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung das Hypotheken-Darlehen mit Direkttilgung und profitieren Sie von einer gleichbleibenden Rate über die gewählte Laufzeit, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.

Das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung verschiebt sich jeden Monat zu Gunsten der Tilgung, da sich der zu verzinsende Immobilienkredit Monat für Monat reduziert. Die anfängliche Tilgung bei einem Hypotheken-Darlehen mit Direkttilgung beträgt mindestens 1 Prozent. Wählen Sie einen höheren Tilgungssatz, reduzieren Sie die Gesamtkosten Ihrer Immobilienfinanzierung.

Nutzen Sie die aktuell niedrigen Zinsen für eine hohe Tilgung von 2 oder 3 Prozent. Der Tilgungssatz und die Zinsfestschreibung sollten optimal auf Ihre Möglichkeiten angepasst sein. 

Bei der zweiten Variante des Hypotheken-Darlehens erfolgt die Tilgung über ein Bausparkonto. Durch diese Kombination profitieren Sie zusätzlich von den Vorteilen eines Bausparvertrages: Zinssicherheit, die Möglichkeit unbegrenzter Sondertilgung und die Option auf staatliche Förderung.

Diese Immobilienfinanzierung durchläuft zwei Phasen. Die erste Phase beginnt mit der Eröffnung eines Bausparvertrages. Gleichzeitig erhalten Sie ein Hypotheken-Darlehen in Höhe Ihres Finanzierungsbedarfs. In dieser Phase besteht Ihre monatliche Rate aus den Zinsen für den Immobilienkredit und dem Sparbeitrag für den Bausparvertrag. Sobald das Bausparkonto die Zuteilung erreicht, beginnt die zweite Phase. Mit dem angesparten Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zahlen Sie mit einem Schlag einen großen Teil Ihres Immobiliendarlehens zurück. Von nun an besteht Ihre monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsbeitrag für das zinsgünstige Bauspardarlehen.  

Berechnen Sie zunächst den Betrag, den Sie monatlich für Ihre Immobilienfinanzierung einsetzen können. Rechnen Sie nicht zu knapp. Berücksichtigen Sie alle Ausgaben und bauen Sie sich in Ihre Immobilienfinanzierung einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Stellen Sie zuerst Ihre Einnahmen auf. Welchen Betrag überweist Ihnen der Arbeitgber monatlich auf Ihr Konto? Wie viel Kindergeld erhalten Sie? Gibt es Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung? Gleichen Sie nun Ihre Einnahmen mit Ihren monatlichen Kosten ab, wie Kalt- und Warmmiete, Versicherungen, Lebensmittel, Kleidung, Urlaub, Raten für bestehende Darlehen.

Nutzen Sie unseren Haushaltsrechner, um Ihr monatliches Budget für eine Immobilienfinanzierung zu berechnen. So gewinnen Sie einen ersten Überblick zu Ihrem monatlichen Spielraum für Ihre Immobilienfinanzierung.

Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Immobilienfinanzierung einbringen, umso günstiger sind die Zinsen für das Immobiliendarlehen, da sich das Risiko für den Kreditgeber verringert. 

Als ideale Höhe des Eigenkapitals haben sich 20 bis 25 Prozent der gesamten Immobilienfinanzierung herausgestellt. Wenn Sie einen Finanzierungsbedarf von 250.000 Euro haben, sollten Sie also über 50.000 bis ca. 62.000 Euro Eigenkapital verfügen. Damit sind auch die Kaufnebenkosten abgedeckt und es entfallen Zinsaufschläge, die bei Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital in der Regel erhoben werden. Somit sparen Sie durch Ihr Eigenkapital viel Geld durch einen günstigen Zinssatz.

Sie können den Kauf einer Immobilie natürlich auch ohne Eigenkapital oder mit weniger Eigenkapital finanzieren. Was hier zu beachten ist und welche Konditionen dann gelten, lesen Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Für die Immobilienfinanzierung sind neben dem Kaufpreis und dem Anteil an Eigenkapital auch die Kaufnebenkosten von Bedeutung. Die Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, können sich auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises addieren. Daher sollten Sie diese von vornherein berechnen und bei der Aufstellung der Immobilienfinanzierung berücksichtigen. Wurde Ihnen die Immobilie oder das Haus über einen Makler vermittelt, so fällt in der Regel eine Vermittlungsgebühr an, die Courtage. Sie richtet sich nach dem Kaufpreis und liegt zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises. Eine einheitliche Regelung gibt es nicht und in einigen Fällen werden auch höhere Courtagen verlangt. Berechnen Sie auch die Umsatzsteuer, die auf die Vermittlungsgebühr anfällt. 

Der Kauf einer Immobilie erfolgt mit einem Notar. Dies ist gesetzlich vorgeschrieben, damit alle Beteiligten sachgemäß beraten werden. Darüber hinaus schützt der Notar den Käufer vor ungesicherten Vorleistungen (z. B. Anzahlungen) und ermöglicht ihm den rechtssicheren und lastenfreien Kauf der Immobilie. Um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen festzustellen, prüft der Notar das Grundbuch. Weiterhin erstellt der Notar den Kaufvertrag und führt die Beurkundung durch, bei der Käufer und Verkäufer den Vertrag unterzeichnen.

Für diese Tätigkeit fallen Notarkosten in Höhe von ca. 1,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises an. Auch diese sind bei der Immobilienfinanzierung mit einzurechnen. Mit dem Eintrag in das Grundbuch wird man nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages offiziell zum Eigentümer der Immobilie. Gleichzeitig werden im Grundbuch Hypotheken oder die Grundschuld verzeichnet. Für den Eintrag im Grundbuch stellt das Grundbuchamt Kosten in Höhe von ca. 0,5 Prozent der Kaufsumme in Rechnung.

Zu den Kosten für eine Immobilienfinanzierung gehört auch die Grunderwerbsteuer.  Diese Rechnung erhalten Sie als Immobilienkäufer von Ihrem zuständigen Finanzamt. Je nach Bundesland ist die Grunderwerbsteuer unterschiedlich hoch. Sie wird bemessen an dem notariell beglaubigten Kaufpreis und ist sofort nach dem Haus- oder Wohnungskauf an das Finanzamt zu entrichten.

Während bei einer Immobilienfinanzierung in Bayern lediglich 3,5 % des Kaufpreises für die Grunderwerbsteuer erhoben werden, liegt sie in Hamburg bereits bei 4,5 %. In Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Thüringen und im Saarland schlagen stolze 6,5 % zu Buche.

Hier finden Sie eine Übersicht 

Die Höhe des Zinssatzes für eine Immobilienfinanzierung hängt von vielen Faktoren ab. Auf der einen Seite sind es individuelle Voraussetzungen des Kunden (Bonität, Berufsgruppe) und Merkmale der zu finanzierenden Immobilie (Lage, Nutzung), die sich auf die Höhe der Zinsen und somit auf die Konditionen auswirken.

Auf der anderen Seite wird der Zinssatz von den Eckdaten des Immobilienkredits, wie Darlehenshöhe, Dauer der Zinsbindung, Tilgungshöhe und der Anteil an Eigenkapital beeinflusst. Und nicht zuletzt orientieren sich die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung am Kapitalmarkt.

Neben dem Zinssatz ist der Tilgungssatz ein wichtiger Faktor für die Konditionen einer Immobilienfinanzierung. Je höher dieser gewählt wird, desto schneller ist das Immobiliendarlehen abgezahlt und Sie sparen Zinskosten. Allerdings steigt bei einer hohen Tilgung auch die Höhe der monatlichen Rate. 

Die momentane Niedrigzinsphase ermöglicht es, einen höheren Tilgungssatz zu wählen, um so die Laufzeit der Immobilienfinanzierung zu verkürzen, bzw. die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung zu verringern. Um sich die günstigen Zinsen langfristig zu sichern, sollten Sie sich für eine lange Laufzeit der Zinsfestschreibung entscheiden.

Wenn Sie für Ihre Immobilienfinanzierung eine kurze Laufzeit von zum Beispiel fünf Jahren wählen, ist je nach Zinshöhe und Tilgungszeit die Restschuld noch entsprechend hoch.

Rechts finden Sie die schematische Darstellung der Abhängigkeit von Tilgungssatz und Höhe der Restschuld bei einer Immobilienfinanzierung über fünf Jahre. Beispiel Darlehenshöhe 250.000 €, Zinssatz 2,5 % pro Jahr nominal.

Die momentane NIedrigzinsphase macht die Vereinbarung einer möglichst langen Laufzeit äußerst sinnvoll. Am besten sichert man sich die günstigen Zinsen dauerhaft. Hat man sogar noch Spielraum für eine höhere Tilgung, kann man sich nach 20 Jahren über eine geringe Restschuld freuen. 

Rechts finden Sie die schematische Darstellung der Abhängigkeit von Tilgungssatz und Höhe der Restschuld bei einer Immobilienfinanzierung nach 20 Jahren. Beispiel: 250.000 € Darlehen, Zinssatz 2,5 % pro Jahr nominal.