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Wertermittlung für ein Haus: Was ist mein Haus wert?

Bei der Wertermittlung von einem Haus oder einer Wohnung werden verschiedene wertbestimmende Faktoren herangezogen, um den aktuellen Marktwert von Immobilien zu bestimmen.

Die Immobilienbewertung durch einen neutralen Sachverständigen ist wichtig, um bei einem Verkauf einen realistischen und marktgerechten Preis der Immobilie zu erzielen.

Viele Immobilien Eigentümer fragen sich, was ist mein Haus wert oder wie eine seriöse und realistische Wertermittlung für ein Haus oder eine Wohnung durchgeführt wird. Lesen Sie hier, worauf es bei einer guten Immobilienbewertung ankommt und welche Faktoren für die Wertermittlung für Immobilien wichtig sind.

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Bei der Preisfindung hilft eine neutrale Wertermittlung

Warum ist die Wertermittlung für ein Haus wichtig?

Für Sie als Eigentümer ist es wichtig, den Wert vom Haus oder Ihrer Eigentumswohnung aufgrund einer neutralen Wertermittlung zu kennen. Gerade in Zeiten mit einem anhaltend niedrigen Zinsniveau steigen die Immobilienpreise Viele suchen in Niedrigzinsphasen eine Immobilie, um ihr Geld sicher und gewinnbringend anzulegen. Da bekannter Weise Angebot und Nachfrage die Preise bestimmen, können bei niedrigen Kapitalmarktzinsen die Immobilienpreise steigen. So kann es sein, dass sich der ursprüngliche Wert von dem Haus Hauses oder der Eigentumswohnung, den es seinerzeit beim Kauf oder Bau hatte, deutlich nach oben entwickelt hat.

Üblicherweise wird die Wertermittlung einer Immobilie für den bevorstehenden Verkauf durchgeführt. Aber auch für den Fall, dass Miterben ausgezahlt werden sollen oder eine Hypothek aufgenommen werden muss, ist eine fundierte und realistische Immobilienbewertung sehr wichtig.

Marktgerechte Wertermittlung

Bei einer Wertermittlung eines Hauses ist es besonders wichtig, dass der ermittelte Verkehrswert auch tatsächlich den Marktverhältnissen entspricht. Bringt das Ergebnis der Wertermittlung einen zu hohen Preis der Immobilie, kann es sein, dass sich der Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung verzögert, da sich potentielle Käufer bei überhöhten Preisen eher zurückhalten.

Ergibt die Wertermittlung einen zu niedrigen Preis, wird das Haus schnell unter Wert verkauft und der Verkäufer erleidet einen Verlust.

Besonders wichtig ist eine marktgerechte Wertermittlung, zu hohe Preise verzögern den Verkauf, Preise unter Marktwert führen zu Verlusten.

Die Wertermittlung Haus kann für den Eigentümer aus mehreren Gründen wichtig sein. Typische Anlässe für eine Wertermittlung sind:
  • Verkaufen der Immobilie
  • Auszahlen von Miterben
  • Beleihung der Immobilie

Welche Faktoren fließen in die Wertermittlung für ein Haus ein?

Eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung von einem Haus spielt die Lage. Steht das Haus in einem gehobenen oder sozialschwachen Viertel, im Zentrum oder am Stadtrand. Wie sieht die Infrastruktur aus, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, an die nächste Autobahn. Welche Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen wie Kindergarten, Schule und Krankenhaus sind in der Nähe?

Die Faktoren der Lagequalität einer Immobilie werden in Faktoren der Mikrolage und der Makrolage unterschieden. Während sich die Mikrolage auf die nähere Umgebung, also den Straßenzug und die Nachbarschaft bezieht, trifft die Makrolage Aussagen zu dem Ort und der Region.

Die Wohn- und Nutzfläche einer Immobilie und der Zuschnitt des Grundrisses werden bei der Immobilienbewertung ebenfalls mit einberechnet. Moderne und großzügige Grundrisse mit praktischen Raumaufteilungen schneiden dabei besser ab, als nicht zeitgemäße und verwinkelte Grundrisse.

Ein paar nette Extras wirken sich positiv auf die Wertermittlung aus

Berücksichtigt wird auch die Größe und Beschaffenheit des Grundstücks. Der Grundstückswert wird in der Regel über den sogenannten Bodenrichtwert ermittelt. Dieser wird mindestens alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte anhand von amtlichen Kaufpreissammlungen berechnet und veröffentlicht.

Daneben haben auch die Ausstattung und Zustand sowie der Energieverbrauch einen hohen Einfluss bei der Wertermittlung von einem Haus oder einer Wohnung. Je umfangreicher und damit kostenintensiver anstehende Modernisierungen oder Renovierungen ausfallen, desto niedriger wird der Wert von einem Haus sein. Für den Käufer bedeuten aufwendige Renovierungen hohe Investitionskosten, die den Wert vom Haus oder der Wohnung entsprechend schmälern.

Immobilien, die länger nicht modernisiert wurden, weisen in der Regel auch einen niedrigen energetischen Standard auf. Hier kommen zusätzlich gesetzliche Vorschriften wie die Energieeinsparverordnung ins Spiel, die bei Renovierungen die Durchführung von energiesparenden Maßnahmen vorschreiben. So können eine Fassadendämmung, Erneuerung der Fenster oder eine Modernisierung der Heizungsanlage fällig werden, die mit zusätzlichen Kosten verbunden sind.

All diese Faktoren fließen bei einer realistischen Wertermittlung mit ein und werden bei der Findung von Preisen entsprechend berücksichtigt.

Fazit

Neben der Lage der Immobilie, Größe und Raumaufteilung sowie der Grundstücksgröße werden bei einer realistischen Wertermittlung von einem Haus oder einer Wohnung auch die Ausstattung, der energetische Zustand und eventuelle Renovierungsmaßnahmen berücksichtigt.

Welche Arten der Wertermittlung für ein Haus gibt es?

"Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken", so lautet die gesetzliche Grundlage, die bei der Wertermittlung von Immobilien Anwendung findet. Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt drei unterschiedliche Verfahren, auf die bei der Immobilienbewertung zurückgegriffen werden kann.

Wertermittlung einholen

Wertermittlung von einem Haus nach dem Vergleichswertverfahren

Normalerweise erfolgt die Wertermittlung einer privaten Immobilie wie Wohnung oder Ein- bis Zweifamilienhäuser nach dem Vergleichswertverfahren, da diese Methode sehr realistische Ergebnisse liefert und die Marktverhältnisse am genauesten widerspiegelt.

Wie der Name schon beschreibt, wird für die Wertermittlung das Haus oder die Wohnung mit ähnlichen Immobilien, die bereits verkauft wurden, verglichen. Es wird also eine Bestandsaufnahme anhand festgelegter Faktoren der zu bewertenden Immobilie durchgeführt und anschließend werden die Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien herangezogen, um den Wert festzulegen. Auf diese Weise wird auf nachvollziehbare Art der tatsächliche Marktwert von dem Haus oder der Wohnung ermittelt.

Wertermittlung von einem Haus nach dem Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn für die Wertermittlung einer Immobilie keine vergleichbaren Objekte vorhanden sind, so dass eine Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren nicht durchgeführt werden kann. Dies kann im privaten Bereich zum Beispiel sein, wenn es sich um ein architektonisch außergewöhnliches Haus handelt oder aber um eine Immobilie, die sich in einem sehr schlechten baulichen Zustand befindet.

Das Sachwertverfahren betrachtet im ersten Schritt die Kosten, die bei einem Neubau der zu bewertenden Immobilie aufzubringen wären. Hier werden die Kosten angesetzt, die bei einer neuzeitlichen und wirtschaftlichen Bauweise entstehen würden, nicht die Kosten, die für eine Rekonstruktion des Hauses benötigt werden würden. In einem zweiten Schritt wird die Wertminderung durch Abnutzungen oder notwendige Renovierungen von den Kosten abgezogen und so der Preis für den Verkauf ermittelt.

Wertermittlung von einem Haus nach dem Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird zur Wertermittlung in der Regel bei Renditeobjekten eingesetzt also zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern und Häuserblocks mit Mietwohnungen oder bei Geschäftsimmobilien wie Bürohäusern. Im privaten Bereich, also bei selbst genutzten Häusern oder Wohnungen findet dieses Verfahren der Immobilienbewertung selten Anwendung. Zum einen weil bei diesem Verfahren die Rendite im Vordergrund steht und nicht die Eigennutzung und zum anderen weil dieses Verfahren recht aufwendig und komplex ist.

Beim Ertragswertverfahren geht es darum, welchen Ertrag die Immobilie seinem Eigentümer bringen kann. Dazu werden der Wert des Gebäudes und der Wert Grundstücks getrennt voneinander ermittelt. Hintergrund dafür ist, dass davon ausgegangen wird, dass das Grundstück nicht an Wert verliert. Anschließend wird der Ertrag des Gebäudes anhand der ortsüblichen Jahresmiete abzüglich der Betriebskosten berechnet. Dieser Wert wird mit der Anzahl der zu erwartenden Restnutzungsdauer in Jahren multipliziert. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt sich der Wert der Gesamtimmobilie.

Die drei Arten der Wertermittlung im Überblick

Vergleichswertverfahren: Standardverfahren für privat genutzte Häuser und Wohnungen. Preisfindung über den Vergleich mit den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien. Vorteil: realistischer Marktwert, nachvollziehbares Verfahren.

Sachwertverfahren: Wird angewandt, wenn keine Daten über vergleichbare Häuser und Wohnungen vorliegen. Preisfindung über die Kalkulation der Baukosten abzüglich der Kosten durch Abnutzung. Vorteil: Die Substanz der Immobilie wird anhand aktueller Baukosten ermittelt, auch ungewöhnliche Häuser und Wohnungen können bewertet werden.

Ertragswertverfahren: Verfahren zur Wertermittlung von Rendite-Immobilien, findet bei der Wertermittlung im privaten Bereich von selbstgenutzten Immobilien keine Anwendung. Der zu erwartende Ertrag der Immobilie wird auf die zu erwartende Nutzungsdauer hochgerechnet.

So funktioniert die Wertermittlung für ein Haus bei der BKM - ImmobilienService GmbH

Um eine Wertermittlung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung durchführen zu lassen, nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf. Wir leiten Ihre Anfrage an einen unserer bundesweit tätigen Immobilienexperten weiter.

Unser Immobilienberater stammt aus Ihrer Region und kennt sich auf dem regionalen Immobilienmarkt bestens aus. Er wird sich umgehend bei Ihnen melden und einen Termin für die Wertermittlung vereinbaren.

An diesem Termin wird der Immobilienexperte zusammen mit Ihnen alle relevanten Daten der Immobilie erheben und in ein entsprechendes Formular eintragen. Ausgestattet mit allen wichtigen Informationen zu Ihrem Haus oder Wohnung erstellt der Immobilienberater innerhalb weniger Tage eine Marktwerteinschätzung, die Ihnen einen realistischen Verkaufspreis für Ihre Immobilie liefert.

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