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Berücksichtigt wird auch die Größe und Beschaffenheit des Grundstücks. Der Grundstückswert wird in der Regel über den sogenannten Bodenrichtwert ermittelt. Dieser wird mindestens alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte anhand von amtlichen Kaufpreissammlungen berechnet und veröffentlicht.
Daneben haben auch die Ausstattung und Zustand sowie der Energieverbrauch einen hohen Einfluss bei der Wertermittlung von einem Haus oder einer Wohnung. Je umfangreicher und damit kostenintensiver anstehende Modernisierungen oder Renovierungen ausfallen, desto niedriger wird der Wert von einem Haus sein. Für den Käufer bedeuten aufwendige Renovierungen hohe Investitionskosten, die den Wert vom Haus oder der Wohnung entsprechend schmälern.
Immobilien, die länger nicht modernisiert wurden, weisen in der Regel auch einen niedrigen energetischen Standard auf. Hier kommen zusätzlich gesetzliche Vorschriften wie die Energieeinsparverordnung ins Spiel, die bei Renovierungen die Durchführung von energiesparenden Maßnahmen vorschreiben. So können eine Fassadendämmung, Erneuerung der Fenster oder eine Modernisierung der Heizungsanlage fällig werden, die mit zusätzlichen Kosten verbunden sind.
All diese Faktoren fließen bei einer realistischen Wertermittlung mit ein und werden bei der Findung von Preisen entsprechend berücksichtigt.
Neben der Lage der Immobilie, Größe und Raumaufteilung sowie der Grundstücksgröße werden bei einer realistischen Wertermittlung von einem Haus oder einer Wohnung auch die Ausstattung, der energetische Zustand und eventuelle Renovierungsmaßnahmen berücksichtigt.
Wertermittlung von einem Haus nach dem Vergleichswertverfahren
Normalerweise erfolgt die Wertermittlung einer privaten Immobilie wie Wohnung oder Ein- bis Zweifamilienhäuser nach dem Vergleichswertverfahren, da diese Methode sehr realistische Ergebnisse liefert und die Marktverhältnisse am genauesten widerspiegelt.
Wie der Name schon beschreibt, wird für die Wertermittlung das Haus oder die Wohnung mit ähnlichen Immobilien, die bereits verkauft wurden, verglichen. Es wird also eine Bestandsaufnahme anhand festgelegter Faktoren der zu bewertenden Immobilie durchgeführt und anschließend werden die Verkaufspreise von vergleichbaren Immobilien herangezogen, um den Wert festzulegen. Auf diese Weise wird auf nachvollziehbare Art der tatsächliche Marktwert von dem Haus oder der Wohnung ermittelt.
Wertermittlung von einem Haus nach dem Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren findet Anwendung, wenn für die Wertermittlung einer Immobilie keine vergleichbaren Objekte vorhanden sind, so dass eine Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren nicht durchgeführt werden kann. Dies kann im privaten Bereich zum Beispiel sein, wenn es sich um ein architektonisch außergewöhnliches Haus handelt oder aber um eine Immobilie, die sich in einem sehr schlechten baulichen Zustand befindet.
Das Sachwertverfahren betrachtet im ersten Schritt die Kosten, die bei einem Neubau der zu bewertenden Immobilie aufzubringen wären. Hier werden die Kosten angesetzt, die bei einer neuzeitlichen und wirtschaftlichen Bauweise entstehen würden, nicht die Kosten, die für eine Rekonstruktion des Hauses benötigt werden würden. In einem zweiten Schritt wird die Wertminderung durch Abnutzungen oder notwendige Renovierungen von den Kosten abgezogen und so der Preis für den Verkauf ermittelt.
Wertermittlung von einem Haus nach dem Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird zur Wertermittlung in der Regel bei Renditeobjekten eingesetzt also zum Beispiel bei Mehrfamilienhäusern und Häuserblocks mit Mietwohnungen oder bei Geschäftsimmobilien wie Bürohäusern. Im privaten Bereich, also bei selbst genutzten Häusern oder Wohnungen findet dieses Verfahren der Immobilienbewertung selten Anwendung. Zum einen weil bei diesem Verfahren die Rendite im Vordergrund steht und nicht die Eigennutzung und zum anderen weil dieses Verfahren recht aufwendig und komplex ist.
Beim Ertragswertverfahren geht es darum, welchen Ertrag die Immobilie seinem Eigentümer bringen kann. Dazu werden der Wert des Gebäudes und der Wert Grundstücks getrennt voneinander ermittelt. Hintergrund dafür ist, dass davon ausgegangen wird, dass das Grundstück nicht an Wert verliert. Anschließend wird der Ertrag des Gebäudes anhand der ortsüblichen Jahresmiete abzüglich der Betriebskosten berechnet. Dieser Wert wird mit der Anzahl der zu erwartenden Restnutzungsdauer in Jahren multipliziert. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt sich der Wert der Gesamtimmobilie.
Die drei Arten der Wertermittlung im Überblick
Vergleichswertverfahren: Standardverfahren für privat genutzte Häuser und Wohnungen. Preisfindung über den Vergleich mit den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien. Vorteil: realistischer Marktwert, nachvollziehbares Verfahren.
Sachwertverfahren: Wird angewandt, wenn keine Daten über vergleichbare Häuser und Wohnungen vorliegen. Preisfindung über die Kalkulation der Baukosten abzüglich der Kosten durch Abnutzung. Vorteil: Die Substanz der Immobilie wird anhand aktueller Baukosten ermittelt, auch ungewöhnliche Häuser und Wohnungen können bewertet werden.
Ertragswertverfahren: Verfahren zur Wertermittlung von Rendite-Immobilien, findet bei der Wertermittlung im privaten Bereich von selbstgenutzten Immobilien keine Anwendung. Der zu erwartende Ertrag der Immobilie wird auf die zu erwartende Nutzungsdauer hochgerechnet.
Nutzen Sie diese günstige Möglichkeit, den Marktwert Ihrer Immobilie zu erfahren. Ein falsch angesetzter Preis für den Verkauf Ihrer Immobilie kann erhebliche Auswirkungen haben. Ein zu hoher Preis lässt mögliche Käufer zögern. Ein zu geringer Preis führt zu finanziellen Verlusten.
